Euribor e tassi su. Ecco il mutuo più economico tra variabile, cap e fisso dopo lo stress test

Nei momenti di panico, raccontano dalle stanze dei trader, i big fanno i migliori affari (e di conseguenza i piccoli accusano le maggiori perdite). Perché? Perché aumenta la volatilità, la confusione, l'emotività. È questa la parola chiave: che spesso in finanza (comportamentale) equivale a perdita. Dalle stanze dei trader alle case delle famiglie che hanno stipulato un mutuo (o sono lì lì per farlo) la storia non cambia. Anche in questo caso l'emotività può giocare cattivi scherzi. Può trasportare il mutuatario lontano dalla razionalità delle logiche finanziarie e condurlo dritto dritto verso il mutuo (e il tasso) sbagliato.
Quando aumenta l'emotività si corre il rischio di sbagliare mutuo
Restando sul tema dei mutui, volatilità, confusione ed emotività aumentano quando i tassi di interesse si muovono in modo repentino, ossia quando lo scostamento quotidiano degli Euribor (i parametri a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile) e degli Irs (i parametri a cui sono agganciati in partenza i mutuo a tasso fisso) è forte, oppure quando la Banca centrale europea muove i tassi ufficiali di riferimento. Come ha fatto, per la prima volta da maggio 2009, lo scorso 7 aprile, quando l'istituto di Francoforte ha alzato il costo del denaro dall'1 all'1,25 per cento. Un piccolo ritocco, peraltro ampiamente atteso, che però, unitamente alle previsioni di nuovi mini-rialzi (se ne ipotizza un altro paio da qui a fine anno) sta facendo risalire l'asticella dell'emotività di chi si approccia verso un nuovo mutuo o verso la surroga/rinegoziazione di un contratto ipotecario già stipulato, influenzandone inevitabilmente le scelte.

Il ritorno del mutuo variabile con cap
Non è un caso se in questa fase, tra le grandi novità sul lato della domanda, stia tornando in auge il mutuo a tasso variabile con cap. Un finanziamento a tasso variabile fino a una certa soglia, oltre la quale però, in caso di ulteriori aumenti, la rata non può più salire perché viene "protetta" dal "cap" che in italiano vuol dire, appunto, copertura.

«I mutui variabili con cap stanno suscitando un forte interesse nella clientela retail, con richieste balzate dal 15% del totale a gennaio 2011 al 23% del totale a marzo - spiega Gionata Fiorentini, amministratore delegato di Money360.it, portale dedicato al confronto delle offerte e all'intermediazione nel mondo della finanza personale -.Tali prodotti soddisfano la costante ricerca dei consumatori di mutui convenienti, che non diventino economicamente insostenibili nel medio termine. I mutuatari, a fronte di uno spread mediamente di 0,50% superiore a quello previsto per i mutui a tasso variabile puro, acquistano la tranquillità che il tasso applicato al loro mutuo non supererà un determinato tetto, indicativamente attorno al 5,70%».
Ma pagare un premio sullo spred di 50 punti base in cambio di una copertura che scatta in un range compreso tra il 5,5 e il 6% (quale è quello contemplato dalle attuali offerte) è davvero una scelta finanziariamente corretta?

Il mutuo finanziariamente più conveniente
Per capirlo bisogna partire dalle migliori condizioni di mutuo oggi sottoscrivibili. Il miglior Taeg (Tasso effettivo globale) per un mutuo di 150mila euro a 25 anni (il pacchetto oggi più richiesto) è un fisso al 4,89% (rata 858,86 euro), un variabile puro al 2,39% (662,47 euro) e un variabile con cap al 3,05% (rata 712.18 euro).

«Proviamo ora a fare una "Stress Analysis" sull'andamento futuro dei tassi di interesse - spiega Fiorentini -. Considerando che un mutuo ha una vita media di 27 anni, cercare delle previsioni affidabili per l'intera durata del contratto è estremamente difficoltoso. Esiste tuttavia uno strumento che consente di conoscere le previsioni sull'andamento dei tassi fatte dai più qualificati investitori istituzionali internazionali: i contratti futures Euribor, scambiati al mercato Liffe di Londra. Questi contratti, aggiornati ogni giorno da investitori qualificati per sviluppare le previsioni sul parametro Euribor per i prossimi 5 anni, unitamente all'andamento storico degli stessi parametri dal 2000 ad oggi, consentono di elaborare scenari di simulazione dei mutui».

Tre scenari ipotizzati per l'analisi della rata futura
«In sostanza, vengono osservatati i cicli economici positivi e negativi degli ultimi 10 anni, insieme alle previsioni dei contratti futures Euribor, per costruire tre possibili scenari evolutivi: positivo, medio e negativo. Lo scenario medio considera i tassi dei futures e utilizza l'andamento storico come se si riproducesse con analoghi cicli rispetto al passato. Lo scenario negativo considera invece che l'Euribor tenda a crescere in media dell'1,10% durante la vita del mutuo rispetto allo scenario medio».

«Utilizziamo lo scenario negativo per vedere cosa succederà alla rata – e quindi agli interessi pagati - del mutuo ad oggi più conveniente sul mercato. La previsione evidenzia un valore medio dell'Euribor nei prossimi 25 anni pari al 4,11% ed un picco massimo pari al 5,65%. Uno scenario aggressivo, quindi adatto per testare la reale convenienza delle offerte di mutuo a tasso variabile con cap, oggi molto di moda. I grafici allegati indicano per ogni tipologia di prodotto, fisso, variabile, variabile con cap, i valori della rata minima, media e massima che il mutuatario pagherà nei prossimi 25 anni, unitamente al totale degli interessi corrisposti alla Banca durante la vita del mutuo».

«Il mutuo a tasso variabile puro del nostro esempio, nonostante sia stato acceso in un periodo caratterizzato da tassi di riferimento ai minimi storici ed abbia sperimentato una vita difficile, caratterizzata da tassi medi pari al 4,11%, si è rivelato essere più conveniente, sia del tasso fisso, sia del tasso variabile con cap. Il problema delle offerte attualmente disponibili sul mercato è infatti dovuto al fatto che la tranquillità del tetto massimo ha un costo particolarmente elevato per il mutuatario, solo parzialmente giustificato dalle coperture che la Banca deve a sua volta acquistare per proteggersi dal rischio tassi».

Gli interessi da versare nei prossimi 25 anni
Come evidenzia la simulazione, chi stipula oggi un mutuo di 150mila euro a 25 anni pagherà a fine finaziamento (ipotizzando una media dei tre scenari prospettati) 98.545 euro di interessi. Interessi che salgono a 102.062 per il tasso variabile con cap e a 107.848 nel caso si opti per il fisso.

Non esiste la sfera di cristallo dei mutui
«Certo, prevedere i tassi tra 30 anni può equivalere a sapere se l'estate del 2025 sarà molto piovosa o torrida, tuttavia avere a disposizione un'analisi scientifica affidabile può aiutare i consumatori nelle loro scelte, coerentemente con la loro tipologia di reddito, così da portarli ad un acquisto consapevole. Ad esempio, come la recente storia insegna, nel 2008 una buona parte di mutuatari che aveva stipulato mutui a tasso variabile si è trovata in difficoltà, con rate insostenibili causate da parametri di riferimento oltre il 5%. La scelta è stata ad oggi la più conveniente, ma ha causato pericolosi squilibri finanziari ad una buona
parte delle famiglie italiane».

«Ecco quindi che ogni "analisi scientifica" deve essere accompagnata da un'autoanalisi del proprio profilo reddituale - conclude Fiorentini -. Un lavoratore dipendente con un reddito fisso, senza la possibilità di assorbire repentini aumenti della rata del mutuo, saggiamente potrà optare per un tasso fisso, mentre un mutuatario con entrate adeguate potrà rinunciare alla tranquillità di un debito certo nel tempo, sfruttando le offerte di mutuo a tasso variabile».
Fonte Norme e Tributi.